Definición
La extinción de dominio es la incautación definitiva de la propiedad de un particular por parte del Estado. Dicho instrumento jurídico se utiliza cuando el bien en cuestión fue instrumento, objeto o producto de ciertos delitos de alto impacto, dentro de los cuales La Ley actualmente vigente considera el narcotráfico, robo, venta ilegal de combustible, secuestro, trata de personas, entre otros.
¿En qué consiste el proceso de extinción de dominio?
El ministerio público es la autoridad encargada de iniciar el procedimiento y establecer medidas cautelares. Sin embargo, es un Juez en materia Civil la autoridad competente para determinar mediante sentencia la pérdida del inmueble, aun cuando el propietario no sea declarado culpable de algún delito en el ámbito penal. En estos juicios los propietarios tienen oportunidad de defenderse.
En estos casos, tanto la adquisición y tenencia legal de los bienes inmuebles, así como el arrendamiento de buena fe, debe demostrarse ante un juzgado de lo civil, es decir, el propietario de la casa o departamento tiene que probar que desconocía las actividades delictivas que se llevaron a cabo en el inmueble.
Sin duda alguna, toda persona que se considere afectada, se le deberá garantizar el acceso a los medios de defensa adecuados para demostrar la procedencia legítima del bien sujeto al procedimiento.
Etapas del Procedimiento especial de Extinción de dominio
El procedimiento especial consta de dos etapas:
Etapa Preparatoria. Esta etapa está a cargo del Ministerio Público para la investigación y acreditación de los elementos de la acción de conformidad a las atribuciones asignadas en la Ley.
Etapa Judicial. Esta etapa comprende las fases de admisión, notificación, contestación de la demanda, audiencia inicial, audiencia principal, recursos y ejecución de la sentencia.
En el aseguramiento de bienes, la Autoridad podrá ordenar la inmovilización provisional e inmediata de fondos, activos, cuentas y demás valores e instrumentos financieros que se encuentren dentro del sistema financiero o en instituciones similares u homólogas, cuando dichos bienes se encuentren vinculados con los hechos ilícitos materia de la extinción de dominio.
Por inmovilización provisional e inmediata se entiende que es la prohibición temporal de transferir, depositar, adquirir, dar, recibir, cambiar, invertir, transportar, traspasar, convertir, enajenar, trasladar, gravar, mover o retirar fondos o activos, cuando estos estén relacionados con investigaciones de hechos a que se refiere el párrafo cuarto del artículo 22 de la Constitución.
Elementos de la acción de extinción de dominio
De conformidad con el artículo 9 de la Ley Nacional de Extinción de Dominio, los elementos de la acción de extinción de dominio son:
- La existencia de un hecho ilícito;
- La existencia de algún bien de origen o destinación ilícita;
- El nexo causal de los dos elementos anteriores, y
- El conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular, del destino del bien al hecho ilícito, o de que sea producto del ilícito. Este elemento no se tendrá por cumplido cuando se acredite que el titular estaba impedido para conocerlo.
Por tal motivo, el ministerio público deberá mostrar que cuando la acción de extinción de dominio proceda por tratarse de bienes que han sido instrumentos, objeto producto de los delitos previstos, deberá demostrar que se realizaron los hechos ilícitos que se adecuan a la descripción normativa de los delitos, que los bienes objeto del juicio fueron instrumento u objeto o producto de los delitos señalados, y si los bienes se usaron por un tercero para cometer el ilícito y presentará los datos para sostener que este se llevó a cabo con conocimiento del propietario.
¿Cómo se debe realizar la defensa de un inmueble ante la extinción de dominio?
Los medios de impugnación que proceden contra la acción de extinción de dominio son:
Recurso de Revocación. El cual va en contra de los decretos, este recurso deberá interponerse en el día siguiente a que surta efectos la notificación de la resolución recurrida, una vez admitido el recurso, el Juez dará vista a las demás partes en un término de tres días.
Recurso de Apelación. En contra de los autos; resoluciones dictadas en audiencias, y sentencia definitiva, este recurso debe presentarse dentro de los tres días siguientes a que surta efectos la notificación de la resolución de que se trate, salvo la sentencia definitiva que deberá interponerse dentro de los nueve días siguientes.
Se tiene que hacer una acción de dominio por cada propiedad y no se podría llegar al punto de vincular o agregar circunstancias, porque implicaría dejar en estado de indefensión a las personas en relación con cada uno de los bienes y permitir que sean oídos y vencidos en juicio derivado de un proceso justo en donde se analizan las pruebas y se lleven a cabo todas las etapas procesales. El cual es un procedimiento muy delicado en donde se debe delimitar, donde está el bien y describirlo, quien estaba en posesión, en propiedad y quien está anotado ante el Registro Público de la Propiedad, ubicación y descripción.
Indudablemente, no se debe de privar de manera tajante al propietario del bien, ya que tiene derecho a defenderse en un equilibro procesal, con el debido proceso, con certeza jurídica, con el ofrecimiento de pruebas y que haga valer las excepciones que le permita justificar que él no estaba enterado y que actuó de buena fe y que, en su caso, tomo las medidas necesarias para proteger el bien.
¿Qué es el arrendamiento de buena fe?
En términos jurídicos es la convicción de que una persona actúa de manera correcta cuando es titular de un derecho o propietario de una cosa, se trata de una conducta prudente que elimina de culpa los actos o negocios jurídicos que lleva a cabo la persona, pues de esta no depende la legalidad de la conducta de terceros, como lo son los inquilinos o arrendatarios.
La buena fe es contemplada dentro de los requisitos previstos en la Ley Nacional de Extinción de Dominio.
¿Qué tienes que hacer para gozar de esta presunción?
El arrendamiento debe haberse efectuado a través de la realización de un contrato, el cual debe estar debidamente firmado por las partes interesadas antes de que se haya cometido el delito, Cualquier contrato de arrendamiento debe contar con las formalidades que exigen los distintos Códigos Civiles de nuestro país, ya que en cada entidad federativa hay una legislación distinta en materia de arrendamiento, aunque existen reglas generales que deben observarse en estas operaciones.
El dueño está obligado a probar que ha pagado de manera oportuna todos y cada uno de los impuestos y contribuciones causados por la propiedad del inmueble en cuestión.
¿Cómo puede evitarse la extinción de dominio?
- No es recomendable emplear formatos ya establecidos. No es adecuado adquirir los contratos genéricos, ya que cada contrato debe ser personalizado, puesto que en este tipo de documentos deben plasmarse de manera clara los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
- Contrata una Póliza Jurídica. Con una póliza se garantiza asesoría jurídica y actuación en tribunales en caso de incumplimiento de pago, negativa de desocupación, y por supuesto extinción de dominio.
Por eso GARANTIRENT es tu mejor solución, somos una empresa especializada en contratos de arrendamiento, nuestro principal objetivo es brindar seguridad y tranquilidad jurídica a nuestros clientes, por ello es que antes de elaborar un contrato realizamos una investigación a detalle sobre los posibles inquilinos, esto con la finalidad de verificar y corroborar sus datos personales, laborales, y garantizar la legalidad de sus ingresos económicos, datos con lo cuales se puede precalificar la solicitud para estar en condiciones de celebrar un contrato de arrendamiento, nuestras pólizas jurídicas son las mejores en el mercado, brindando respaldo jurídico y evitándote trámites engorrosos, no lo pienses más, ¡somos tu mejor opción!
